IRPF al vender una casa heredada: en esta guía le explicamos cuánto se paga, cómo se calcula la ganancia patrimonial y qué vías legales hay para reducirlo.
Los impuestos al vender una herencia deben distinguirse de los que se pagan por heredar. Al transmitir un inmueble heredado pueden intervenir tres impuestos distintos: Sucesiones por adquirir la herencia, plusvalía municipal por el terreno urbano e IRPF por la ganancia obtenida en la venta. El importe depende de la comunidad autónoma, el municipio, los valores declarados y los gastos justificables.
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Impuestos al vender una herencia: 3 tributos que conviene distinguir
Vender un bien heredado implica pasar por tres tributos distintos. El primero es el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), que se paga por heredar, no por vender. El segundo es la plusvalía municipal (IVTNU), que grava el incremento de valor del suelo urbano. Y el tercero es la ganancia patrimonial en el IRPF, por la diferencia entre el valor heredado y el precio de venta.
Impuesto de Sucesiones: se paga por heredar
El plazo general del ISD por herencia es de seis meses desde el fallecimiento, aunque la aceptación o el reparto se retrasen. La prórroga debe solicitarse cumpliendo los requisitos y plazos aplicables. Las reducciones y bonificaciones dependen de la comunidad autónoma y de las circunstancias del heredero; deben comprobarse para cada caso.
Plusvalía municipal (IVTNU)
Al vender el inmueble heredado, el ayuntamiento cobra la plusvalía por el incremento de valor del suelo desde que se adquirió. Desde 2021 puedes elegir el método de cálculo (real u objetivo), lo que a menudo reduce la cantidad; e incluso no se paga si no ha habido incremento de valor.
IRPF al vender una casa heredada: ganancia patrimonial
Con carácter general, la ganancia se calcula comparando el valor de adquisición fiscal —incluidos determinados gastos y tributos— con el valor de transmisión neto de gastos. Se integra en la base del ahorro. En territorio común, la escala aplicable desde 2025 establece tipos del 19 %, 21 %, 23 %, 27 % y 30 % por tramos; debe comprobarse la normativa vigente del ejercicio en que se produzca la venta.
Gastos y exenciones al vender una casa heredada
Reúne la liquidación de Sucesiones, las escrituras y los justificantes de gastos. Un profesional tributario puede comprobar qué importes son admisibles y si cumples los requisitos de alguna exención antes de vender.
¿Cómo se calcula el IRPF al vender una casa heredada?
La ganancia patrimonial se calcula con una resta sencilla, pero cada término tiene sus matices (arts. 34 y 35 de la Ley 35/2006 del IRPF):
- Valor de transmisión: importe de la venta, sin que pueda ser inferior al valor normal de mercado, menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el vendedor que admita la normativa.
- Valor de adquisición: valor resultante de las normas de Sucesiones, con el límite del valor de mercado, más los gastos y tributos de adquisición admisibles y las mejoras, y menos las amortizaciones que procedan. Si estuvo alquilado, revisa especialmente estas últimas.
- Ganancia o pérdida = valor de transmisión − valor de adquisición. Si es positiva, tributa; si es negativa, puede compensarse con otras ganancias del ahorro durante cuatro años.
El valor declarado no se elige libremente para reducir impuestos. En adquisiciones desde 2022, debe comprobarse el valor de referencia del Catastro cuando resulte aplicable según las normas de Sucesiones, así como los supuestos en que no existe. Consulta las reglas de cálculo de la Agencia Tributaria.
Tramos del IRPF al vender una casa heredada en 2026
| Tramo de ganancia | Tipo aplicable |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Esta escala corresponde al régimen común del IRPF de residentes. País Vasco, Navarra y no residentes requieren una comprobación específica. Los tipos son progresivos: cada tramo tributa a su porcentaje, no todo al tipo más alto. La ganancia se declara en la renta del año siguiente a la venta.
Ejemplo orientativo: IRPF al vender una casa heredada entre hermanos
Supongamos que tres hermanos heredan un piso en Madrid. A cada uno le corresponde un tercio, declarado en Sucesiones por 60.000 €, y pagaron 1.500 € por cabeza de notaría, registro e impuestos. Un hermano vende su tercio por 80.000 € y paga 1.200 € de plusvalía municipal.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor de transmisión (80.000 − 1.200) | 78.800 € |
| Valor de adquisición (60.000 + 1.500) | 61.500 € |
| Ganancia patrimonial | 17.300 € |
| IRPF: 6.000 × 19 % + 11.300 × 21 % | 3.513 € |
Este supuesto no corresponde a una operación real y supone que no hay otras rentas del ahorro ni compensaciones. Las cifras dependen de su situación personal: no somos asesores fiscales y le recomendamos confirmar el cálculo con un profesional antes de firmar.
¿Hay algún caso en que no se pague IRPF?
- Venta con pérdida o sin ganancia: si el precio neto no supera el valor de adquisición, no hay cuota.
- Mayores de 65 años: exención total solo si la casa heredada era su vivienda habitual, algo poco común en herencias.
- Reinversión en vivienda habitual: aplica solo si el inmueble vendido era su vivienda habitual.
- Mayores de 65 que reinvierten en renta vitalicia: exención de hasta 240.000 € reinvertidos en seis meses.
¿Y la plusvalía municipal?
Al vender, el Ayuntamiento cobra al vendedor el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos (IIVTNU). Tras el Real Decreto-ley 26/2021 puede elegir entre el método objetivo (valor catastral del suelo por coeficientes) y el real (ganancia efectiva del suelo). Si no hay incremento de valor, no se paga. El periodo se cuenta desde la fecha de fallecimiento, que es cuando usted adquirió. Lo pagado se resta como gasto en el IRPF.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos se pagan al vender una herencia?
Sucesiones corresponde a heredar. Al vender pueden generarse IRPF por la ganancia patrimonial y plusvalía municipal si existe incremento del terreno urbano. Hay que comprobar las exenciones y las reglas según la residencia fiscal.
¿Cuánto es la ganancia patrimonial en el IRPF al vender un piso heredado?
Se calcula a partir de la diferencia entre los valores fiscales de adquisición y transmisión, ajustados con los gastos y tributos que admita la normativa. La ganancia se integra en la base del ahorro y se grava por tramos; conviene comprobar la escala del ejercicio de la venta en la Agencia Tributaria.
¿Se paga plusvalía municipal al vender una casa heredada?
Puede exigirse si se transmite terreno urbano con incremento de valor. Deben comprobarse los supuestos de no sujeción y exención y el método de cálculo que proceda.
¿Puedo vender la herencia sin haber pagado Sucesiones?
Necesitas haber aceptado la herencia y, por lo general, tener liquidado el ISD para inscribir y transmitir. Te ayudamos a coordinar ambos trámites.
¿Cómo pago menos impuestos al vender una herencia?
Para calcular el IRPF al vender una casa heredada, reúne las escrituras y los justificantes de los gastos. Un profesional tributario debe comprobar los importes admisibles y las posibles exenciones. Nuestra valoración de compra es inicial y gratuita; no sustituye ese cálculo fiscal.
Ejemplo práctico de impuestos al vender una herencia
Imagina que heredas junto a un hermano una vivienda valorada en 200.000 € y vendéis. Cada uno tributó primero por el Impuesto de Sucesiones al aceptar (muy bonificado en comunidades como Madrid para hijos y cónyuge). Al vender, se paga la plusvalía municipal por el incremento de valor del suelo y, en el IRPF, la ganancia patrimonial: la diferencia entre el valor por el que se heredó y el precio de venta, aplicando los tramos vigentes en el ejercicio de la venta. Si vendes por un importe similar al valor declarado en la herencia, la ganancia —y por tanto el IRPF— puede ser mínima.
Plazos de los impuestos al vender una herencia
- Impuesto de Sucesiones: 6 meses desde el fallecimiento (prorrogables otros 6).
- Plusvalía municipal: 30 días hábiles desde la venta.
- IRPF (ganancia patrimonial): en la declaración de la renta del año siguiente a la venta.
¿Se puede evitar pagar la plusvalía municipal al vender una herencia?
Si no existe incremento de valor del terreno urbano, puede corresponder la no sujeción, que debe acreditarse. Comprueba con el ayuntamiento la documentación y el método de cálculo aplicable a la venta.
¿La venta de una herencia tributa dos veces?
No es doble imposición: Sucesiones grava el hecho de heredar y el IRPF grava la ganancia obtenida al vender. Son impuestos distintos sobre hechos distintos.
¿Puedo deducir gastos al calcular la ganancia patrimonial?
Sí. Puedes sumar al valor de adquisición los gastos e impuestos de la herencia (notaría, registro, Sucesiones, plusvalía) para reducir la ganancia sujeta a IRPF.
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Contenido revisado el 11 de octubre de 2026. Fuentes principales: Agencia Tributaria: transmisión de un inmueble, normativa autonómica del Impuesto sobre Sucesiones y ordenanza del ayuntamiento competente. La información es general y puede cambiar según el ejercicio y el territorio.